（原标题：退地回炉重造kaiyun，万科换回广州南站三宗宅地）

21世纪经济报谈记者吴抒颖 广州报谈

万科在土地公开阛阓露了一下脸。

2024年12月17日，万科以底价28.8亿元拿下广州番禺南站商务区三宗宅地，总面积约23万平日米，折合楼面价约1.1万元-1.3万元/平日米。

音书一出，阛阓有部分声息将之解读为万科时隔四年重回广州公开阛阓拿地，也被视作是积极的信号。

据21世纪经济报谈记者了解，这三宗地块此前底本就由万科持有，但后期因轨谈交通缔造原因不具备开拓条款而停滞。这次是由万科进行退地并取得货币返还，尔后官方对这三宗地块变嫌筹算万科再收入囊中，万科并未因此支付迥殊的资金。

这种模式近期在广州时常发生。广州腹地国企越秀地产此前曾经退出番禺区的一宗地块换取50.03亿元的“地票”用以在番禺区拿地，万科这次操作与之同样。

在面前土地阛阓未见默契起色的情况下，处所政府对房企拿地可谓“各式呵护”，广州算作其中的代表城市，更是不遗余力。关于万科来说，通过这次退地置换能够把闲置土地奏凯滚动为可开拓土地，也不失为一桩幸事。

周转闲置土地

这次挂牌的地块，底本就包摄于万科，其位于南站万科中心名堂内。

公开辛勤暴露，2011年，万科广佛公司与石壁一村、石壁四村结合开拓南站万科中心名堂，名堂由15个地块构成，总共容建面约126万平日米，占据南站中枢区约1/4面积：后续因轨谈交通缔造等客不雅原因，导致部分留用地块不具备开拓条款。

这次出让的土地也因此而闲置。广东省住房政策琢磨中心首席琢磨员李宇嘉暗意，这次出让的三宗地块于2023年底被政府收储并转折筹算后，本年又重新挂牌，走公开出让经过，前期算作土地整备方的万科拿下该地块并无悬念。

事实上，在此期间万科也在勤苦周转存量土地。2022年，广州市政府与万科集团签署战术结合框架左券，两边在城市更新、城市物业智能行状、养老行状、文旅产业等方面加强结合，并竖立常态化换取集合机制，推动结合事项落实。

本年以来，由于依然有先行的可操作案例，万科南站地块的收储重新出让也有了实际依据。这次插足招拍挂经过，也恰是在此配景下发生。

为了奏凯股东此事，万科广佛公司也积极把抓政策机会，结束推断低效存量用地皮活。

推断东谈主士先容称，这次政府通过货币及方案返还的方式收储脱落留用地，既取得连片优质土地，充分发扬土地储备手艺对片区发展的推动作用，增多南站片区多元化用地空间、提高公服配套；又为当地村集体经济发展提供资金保险；同期惩处了南站万科中心等因轨谈交通缔造导致留用地不具备开拓条款的问题。结束社会、村集体、企业多方共赢，助力提高营商环境，推动片区高质料发展。

万科广佛公司回话21世纪经济报谈记者称，公司持续看好广州南站板块潜能，本次获取地块也将缓解片区内住宅、熟谙和买卖配套功能的稀缺，接下来会连续发扬本人大型抽象住区开拓上风，以大盘合座开拓念念路持续缔造南站中枢区。

难关近在目下

万科这次“拿地”的动作，受到了本钱阛阓的热议。中枢原因在于，万科行将迎来偿债岑岭期，此时除了支付债券本息除外的迥殊资金支拨王人会牵动投资者的神经。

公开数据暴露，2025年全年，万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金畛域总共326.4亿元；另有两笔境外债到期，存续本金畛域约为66.4亿元。来岁一季度，万科需要兑付的境内公开债高达98.9亿元。

据标普统计数据，规矩2024年9月30日，万科报表未受限现款余额从2023年末的969亿元着落至773亿元，母公司现款也从2024年6月30日的71亿元着落至2024年9月30日的11亿元，这些资金并不及以偿还短债。

在销售上，万科也出现下滑。笔据万科败露，本年11月，万科收风景同销售面积163.3万平日米，合同销售金额201.3亿元，同比下滑34.43%；本年前11个月数据看，万科累计收风景同销售面积1638.0万平日米，合同销售金额2226.8亿元，同比着落35.11%。

在此前提下，万科通过销售回款完成债券兑付必将濒临重重挑战。回到广州南站拿地上，这大约是万科面前可行的钞票周转方式，也顺应当下的阛阓大配景。

李宇嘉分析称，万科这次操作的看点是收储并优化筹算再出让，且算作住宅用地开拓，即“商办改住”，这是近期土地出让方式的多数转折。以前，好多商务区筹算了太过宏伟、畛域太大的商办物业，但事实上需求后劲有限。因此，各地王人在转折TOD片区、商务区的供地模式，减少非住宅地块供应，增多住宅地块，比如武汉。

昨年以来，万科确实在积极把抓种种辅助性政策，通过商改住、资源置换等多种方式全力结束难点名堂的周转。除了广州南站名堂外，万科此前在沈阳等地曾经通过存量土地置换的方式换取名堂。据统计，2023年于今，万科已累计周转产能超470亿元。

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